旅游休闲服务业--绿色无烟产业: 开发商+经济酒店管理方模式

January 14

开发商+经济酒店管理方模式

开发商+经济酒店管理方模式试水杭城

　　以建造一个1万平方米左右的经济型酒店为例，所有成本可能会接近4500万元。若客房入住率基本都保持在90%，只要5-6年时间即可收回投资成本。

促使中小开发商进军快捷酒店业的原因在于杭州目前日趋分化的房地产市场，中小企业很难和大型企业在宅地市场上形成竞争。“开发商＋经济型酒店管理方”的经营模式，一方面可以得到长期、稳定的利润；另一方面，酒店的产权依然归开发商所有，作为固定资产的积累，开发商可以获得房产增值的利润。

2006年，有着鲜艳外墙和简洁门面招牌的“快捷酒店”，像雨后春笋般，一夜之间在杭州大街小巷迅速布局。而2006年10月26日，一支名为“如家”的中国企业股成功登陆美国纳斯达克，并在当天创下65%涨幅，位居全球纳斯达克涨幅第二名后，“快捷酒店”这一新名词迅速受到业界的关注。

    关注经济型酒店迅速成长的不仅仅是酒店业，万达集团董事长王建林在成功携手法国雅高集团，进军经济型酒店业后表示，今后二十年将是经济型酒店大发展的时期，万达今后将把经济型酒店作为自己的支柱产业。

    这一模式的尝试，给了杭州开发商启迪。就在上末，城东某开发商对经济型酒店的市场前景做了前期调研。该调研显示，酒店本身具有很多房地产开发的属性，诸如获取土地、融资、设计、施工等。而开发商涉足经济型酒店在杭州尚无先例，空白市场的背后，隐藏着巨大的商机。

    试水背后

    对于这一战略投资的决策，城东的这一开发商坦言：这是一个设想。据了解，该开发商在城东交通枢纽区域，与另一家企业有着一个合作项目，项目性质为商业用房。

    “项目只有2万多平方米，规划建造两幢大楼，我们拥有其中一半的产权。”汤对《新地产周刊》表示，由于规模较小，如何选择一个合适的业态成为难题。

    而此间，蓬勃发展的经济型酒店，以及大连万达的成功涉足，给了他们不小的启示。一个想法便在开发商决策层的脑海中诞生。

    在前期市场调研中，《新地产周刊》注意到该开发商作出了如下判断：在市场供给上,由于中国过去20多年的旅游接待业是建立在入境旅游上，在满足国内旅游需求的市场供给方面存在巨大断层。质好价高的高星级酒店和质次价低的社会旅馆数量大，而干净、安全、价格适中的酒店少。高档酒店市场接近饱和，适合大众消费的经济型旅馆却为数不多。而一些国际酒店集团也非常看好中国这一市场。豪生饭店集团旗下的“天天客栈”和假日饭店集团旗下的“假日快线”等经济型饭店品牌的纷纷进入，也印证了经济型酒店在中国不会在短期内达到饱和的现状。

    “我们的尝试，正是看到了市场的这一空隙。”汤表示，“相对于酒店管理企业单独投资，有开发商的介入，在成本控制上会有更明显的优势。”

    在如家上市后，纳斯达克中国首席代表劳伦斯·潘曾公开表示：“经济型酒店前景很好，国内排队上市的还有不少。”如家上市的意义，与其说是资本对于如家的追捧，不如说是资本对于如家所代表的新的经济型酒店经营模式和盈利模式的追捧。

　　模式之辩

　　对于《新地产周刊》关心的合作模式的问题，汤表示，开发商涉足经济型酒店业有三种模式：自主经营、长期租赁和加盟。

    相对而言，自主经营的模式比较简洁。一则产权、股份清晰；二则在利润分配上不会产生不必要的争议。“但自主经营需要自创品牌，这对开发商而言难度比较大。”汤表示，长时间的品牌培养会对成本的回收造成巨大的风险。

    据了解，锦江之星从1997年创立以来，经过了近10年的成长，才成为具有全国品牌的经济型酒店。“杭州大品牌的经济型酒店已有多家，且基本都已经上市或有上市欲望，在全国已有相当厚度的品牌积累。新品牌的进入很难跟其进行同台竞争。”锦江之星一位负责人在接受采访时表示。

    而长期租赁也存在相当大的风险。开发商若以经济型酒店的定位建造楼宇，户型格局将定型。租赁则存在诸多不确定因素，倘若经营者退出，开发商将面临两难选择：是自己经营，还是另做他用？显然两者都不是开发商所愿的。

    “最佳的选择是加盟。”汤说，“我们根据酒店经营者需要来建造楼宇，再由经营者输出品牌，双方联合经营。”

    这与法国雅高集团的思路不谋而合。雅高集团选择购买土地的使用权，全部新建酒店。“这也是一直以来发展速度较慢的原因。”雅高集团宜必思酒店一位发言人表示，但他并未否认同本地开发商合作的可能。

    成本核算

    投资经济型酒店后，成本的回收能否达到预期的效果，成为开发商最大的困惑。“我们目前还没有做具体的分析，但这将成为我们是否决策的关键。”汤说。

    在如家快捷酒店，《新地产周刊》注意到，这里没有桑拿、KTV、酒吧等娱乐设施，也没有餐饮酒店，只有占地50-100平方米的小餐厅供应客户简单的饮食；如家没有富丽堂皇的大厅，取而代之的是集总台、小卖部为一身的综合服务中心；客房内没有衣柜，而采用衣帽钩代替衣柜；卫生间不设浴缸，采用冲淋。这都给建造经济型酒店省去了大笔的成本。

    汤表示，建造经济型酒店最大的成本主要来自两方面：土地、建安成本和装修费用。而土地、建安成本将占到总成本的80%-90%。

    以建造一个1万平方米左右的经济型酒店为例，土地和建安成本将达到4000万元左右，加上后期装修和加盟费用，成本可能会接近4500万元。而1万平方米的项目，可以拥有约170间房间。目前经济型酒店的收费标准一般为150-250元/间·日。

    经济型酒店的人力成本比同等旅馆低2/3。一般三星饭店1.5人/间；锦江之星0.67人/间；如定位于出差者和旅游者的“锦江之星”，摒弃普通酒店的许多设施，仅保留餐厅；定位于商务人士的“新亚之星”则强调要有会议室，但不设餐厅。经济型酒店每间房的人力配置上限为1∶0.6。相对于开发成本而言，廉价的人力成本几乎可以忽略不计。

    有业内人士透露，目前经济型酒店只要有50%的入住率就可以达到盈亏平衡。现在经济型酒店的客房入住率基本都保持在90%。照此推算，一个拥有170间客房的标准酒店，按客房均价200元计算，每年的销售收入约1100万元。由于无需房租支出，其余费用又相当低廉，其中的大部分营业额都将是利润。因此，一个店大约只要5-6年时间就能收回投资成本。但这位业内人士指出，目前高达90%以上的入住率以及5-6年之内收回成本的高回报率都是不正常的。随着竞争者的不断加入，这一回报率必将下降。

　　汤表示，由于开发商自行开发，建安和装修成本能有相当比例的控制。但如家市场部的一位工作人员表示，按照国际上操作汽车旅馆的成功经验，若采用购地自建这一方式，购地成本必须控制在总造价10%以下。

    优劣之析

    尽管购地自建经济型酒店需要承受不小的资金压力，但“开发商＋经济型酒店管理方”的模式却显示出巨大的优势。

    “目前，杭州几乎所有的经济型酒店都是在旧厂房、旧宿舍的基础上改造而来，酒店经营者需要进行大手笔的改造。”汤说，“而这样的改造，未必都能达到酒店经营者的要求。”

    雅高集团宜必思酒店负责人表示，为了保证宜必思产品的标准化，“16平方米的房屋、中央空调、隔音设施等硬件方面，都需要很好的控制标准，收购则可能无法实现这些严格的标准。”

    而这正是开发商的优势所在，汤说：“我们设计的产品，户型将更合理。产品是我们的专长，经营是他们的优势。”

    而另一个促使开发商进军快捷酒店业的因素就是杭州目前日趋分化的房地产市场。“现在的宅地市场上，好的住宅地块几乎都被本地品牌企业或外来大型企业竞得，中小企业很难和他们形成竞争。”汤说，“而‘开发商＋经济型酒店管理方’的经营模式，一方面可以得到长期、稳定的利润；另一方面，酒店的产权依然归开发商所有，作为固定资产的积累，开发商可以获得房产增值的利润。”

    但有业内人士指出，开发商涉及经济型酒店业，依然存在不小的风险。

    其一，支撑国内经济型酒店业预期的，是来自国内外数据的比较。美国经济型酒店约6万家，平均出租率70%；经济型连锁酒店的收入占美国酒店业的64%，每年创利都是以千亿美元计，而美国的人口仅3亿。国内这一比例还不到10%，以此推断中国经济型酒店的数量可能达到10万至20万家。

    但这一习惯性的参照却包含极大的不理智情绪，却缺乏对国情、对特定发展阶段、对当地市场和消费习惯的深入研判。发达国家的市场是否切合中国的实际情况，这是一个未解的问题。

    其二，投资经济型酒店的开发商几乎都谙熟这样的数据：经济型酒店的出租率普遍在90%以上，资产回报率高达20%，甚至更高。仅此一个理由，就足以支撑所有发烧级的投资行为。

    资本总是流向高额利润，企业总要赚钱。但目前的出租率和资产回报率都是基于目前市场的供求关系，高达90%以上的出租率以及三四年之内收回成本的高回报率都是不正常的。一旦经济型酒店以半年十几家甚至几十家的速度扩张，供小于求的程度必然起变化，出租率下降，回报率摊薄，如果规模效益不够，开发成本或租金成本、设备和人员等成本又偏高，很难在竞争中生存。

    其三，经济型酒店的进入门槛不高，容易在很短时间内使市场达到饱和。有专家建议，在开发这类酒店时，是否在奉行节约成本的同时，也为日后转型留条后路。比如，部分定位家庭消费者的经济型酒店在依托周边餐饮配套的同时，可考虑加个简单的厨房，兼有服务性公寓的功能。未来市场变化，也能随机应对行业并购或整合。

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